Pengalihan Hak Atas Tanah

Sehubungan dengan memo pemecahan sertifikat tanah sebelumnya terkait dengan informasi yang baru saya dapatkan bahwa dalam hal pemecahan sertifikat atas tanah dan pengalihan atas tanah kepada pihak lain memerlukan dua kali proses yaitu (i) langkah pertama adalah dengan melakukan pemecahan atas sertifikat tanah yang bersangkutan dan (ii) langkah kedua adalah melakukan pengalihan atas tanah tersebut kepada pihak lain. Berikut ini adalah penjabaran lebih lanjut mengenai pengalihan hak atas tanah dan beberapa hak atas tanah yang sering dijumpai.

Tulisan ini dibuat hanya sebagai acuan untuk menggambarkan secara umum bagaimana suatu pengajuan permohonan pengalihan sertifikat tanah dilakukan. Pada praktek sehari-hari kemungkinan terdapat berbedaan akan penerapan dan pelaksana dilapangan. Tulisan ini dibuat terbatas melalui studi kepustakaan berupa peraturan perundang-undangan dan beberapa artikel serta beberapa buku pertanahan tanpa melalui konfirmasi kepada pejabat pertanahan terkait.

1. Peraturan Terkait:
   
   1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UU No.5/1960″);
      
   2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (“PP NO.63/1963“)
      
   3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha (“HGU”), Hak Guna Bangunan (“HGB”) Dan Hak Pakai Atas Tanah Negara (“HP“);
      
   4. Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No.40/1997“);
      
   5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Orangt Asing (“PP No.41/1996“); dan
      
   6. Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 Tentang Percepatan Pelayanan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah (“InMenAg No.2 tahun 1999″);
      
2. Status Tanah yang Tersedia dan Tata Cara Memperolehnya:
   

   Sebelum memasuki pembahasan mengenai peralihan atas tanah berikut ini saya akan menjelaskan pembagian tanah yang ada di Indonesia yang meliputi:
   

   1. Tanah Negara:
      

      Tanah yang langsung dikuasai oleh Negara;
      

   2. Tanah Hak;
      

      Tanah yang sudah dikuasai dengan sesuatu hak atas tanah oleh orang atau badan hukum; jenis-jenisnya adalah Hak Milik, HGU, HGB, HP dan Hak Pengelolaan (“HPL”);
      

   3. Tanah Hak Pengelolaan (“HPL”);
      

      Yaitu hak yang menyediakan tanah bagi keperluan pihak lain dan pihak lain dapat mengusai bagian-bagian tanah HPL dengan HM dan Hak Pakai memalui pemberian hak.
      

3. Tanah Hak di Indonesia:
   

   Dari penjabaran mengenai status tanah yang ada di Indonesia sebagaimana dijelaskan dalam angka 2 (dua) diatas status tanah hak yang ada di Indonesia dibagi menjadi beberapa hak atas tanah dengan sifat dan kriteria sebagai berikut:
   

   Menurut ketentuan yang terdapat dalam Pasal 16 UU No.5/1960 disebutkan bahwa hak-hak atas tanah yang diakui di Indonesia dan beberapa hak atas tanah yang sering kita temukan dalam kehidupan sehari-hari beserta dengan krakteristik dan sifatnya:
   

   1. Hak Milik:
      
      1. Pengertian:
         

         Hak Milik adalah hak atas tanah yang diperoleh secara turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
         

      2. Subjek Pemegang Hak Milik:
         
         1. warga-negara Indonesia.
            
         2. badan-badan hukum telah ditentukan oleh Pemerintah Indonesia;
            

            Berdasarkan ketentuan PP No.63/1963 disebutkan bahwa Badan-badan hukum yang dapat memegang hak milik atas tanah terdiri dari:
            

            1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara) yang dibatasi memiliki hak milik sebatas:
               
               1. tempat bangunan-bangunan yang diperlukan guna menunaikan tugasnya serta untuk perumahan bagi pegawai-pegawainya;
                  
               2. tanah hak milik yang berasal dari pembelian dalam pelelangan umum sebagai eksekusi dari Bank yang bersangkutan, dengan ketentuan, bahwa jika Bank sendiri tidak memerlukannya untuk keperluan tempat usaha atau perumahan bagi pegawainya, dalam waktu satu tahun sejak diperolehnya, tanah itu harus dialihkan kepada pihak lain yang dapat mempunyai hak milik.
                  

                  Untuk tetap dapat mempunyai hak milik, diperlukan izin Menteri Pertanian Agraria. Jangka waktu satu tahun tersebut diatas, jika diperlukan atas permintaan Bank yang bersangkutan dapat diperpanjang Menteri Pertanian/Agraria atau penjabat lain yang tunjuknya.
                  

            2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian;
               

               Perkumpulan Koperasi Pertanian dapat mempunyai hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari batas maksimum yang ditentukan.
               

            3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
               

               Badan-badan keagamaan dan sosial dapat mempunyai hak milik atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
               

      3. Pembatasan untuk orang asing
         

         Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
         

         Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan harus memenuhi ketentuan dalam paragraf diatas.
         

   2. Hak Guna Usaha (HGU);
      
      1. Pengertian:
         

         HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
         

         Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. Hak guna-usaha ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
         

      2. Jangka Waktu:
         

         Hak guna-usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.
         

      3. Subjek Pemegang HGU:
         

         Yang dapat mempunyai hak guna-usaha ialah:
         

         1. warga-negara Indonesia;
            
         2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
            

         Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat diatas dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
         

         Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU, yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan di indahkan.
         

   3. Hak Guna Bangunan (HGB);
      
      1. Yang dapat menjadi pemegang HGB adalah :
         
         1. Warga Negara Indonesia;
            
         2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
            

         Pemegang HGB yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana disebutkan diatas dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka satu tahun haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum.
         

      2. HGB dapat diberikan diatas tanah dengan status lain yaitu:
         
         1. Tanah Negara;
            
         2. Tanah Hak Pengelolaan
            
         3. Tanah Hak Milik:
            

            HGB atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun. Atas kesepakatan antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Milik, HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan:
            

      3. Jangka Waktu Kepemilikan HGB:
         

         HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun. Sesudah jangka waktu HGB dan perpanjangannya berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan HGB di atas tanah yang sama.
         

      4. Syarat perpanjangan HGB:
         

         Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir-nya jangka waktu HGB tersebut atau perpanjangannya.
         

         HGB diatas tanah Negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat :
         

         1. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
            
         2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
            
         3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak HGB.
            
         4. tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
            
         5. HGB atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
            
   4. Hak Pakai;
      
      1. Subjek yang dapat memegang Hak Pakai adalah :
         
         1. Warga Negara Indonesia;
            
         2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
            
         3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
            
         4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
            
         5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
            
         6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
            
         7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.
            

         Pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana disebutkan diatas dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu satu tahun haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum dengan ketentuan hak-hak pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap diperhatikan.
         

      2. Hak Pakai dapat diberikan diatas tanah dengan status:
         
         1. Tanah Negara;
            
         2. Tanah Hak Pengelolaan;
            
         3. Tanah Hak Milik
            
      3. Jangka Waktu Hak Pakai:
         

         Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya habis, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Pakai atas tanah yang sama. Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada :
         

         1. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
            
         2. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional;
            
         3. Badan keagamaan dan badan sosial.
            
      4. Syarat perpanjangan Hak Pakai:
         

         Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai atau pembaharuan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut.
         

         Hak Pakai atas tanah Negara dapat diperpanjang atas diperbaharui atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat:
         

         1. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
            
         2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
            
         3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
            
4. Cara untuk Memperoleh Hak Atas Tanah:
   

No	Status Tanah	Tata Cara Memperoleh Tanah		Status Tanahnya
1	Tanah Negara	Hanya dapat diperoleh melalui Permohonan hak		Yang diperoleh: –    HM; –    HGU; –    HGB; –    HP
2	Tanah Hak	Dapat Diperoleh Melalui: 1.    Pembebasan Hak (atau pemberian hak atas tanah baru diatas tanah hak milik);	Yang Diperoleh; HGB, HP, Hak Sewa
		2.    Pemindahan Hak;     jual beli, hibah, tukar menukar, lelang, dll;	HM, HGU, HGB
		3.    Pembebasan Hak;     (apabila yang bersedia tanah hak milik dan yang akan memperoleh adalah badan hukum Indonesia);	Tanah Negara Wajib dikuasai secara legal dengan mengajukan permohonan hak baru sesuai dengan keperluannya
		4.    Pencabutan Hak; upaya terakhir dan secara paksa memperoleh semua jenis hak atas tanah	Tanah Negara Wajib dikuasai secara legal dengan mengajukan permohonan hak baru sesuai dengan keperluannya
3	Tanah Hak Pengelolaan	Bagian-bagiannya dapat diberikan kepada pihak ketiga melalui permohonan hak baru	Pihak ketiga menguasai bagian-bagian tanah HPL dengan HM, HGB, HP

1. Pemindahan Hak Atas Tanah Dan Kewajiban Untuk Melakukan Pendaftaran Tanah Peralihan Hak:
   

   Setiap terdapat perubahan kepemilikan pemegang hak atas tanah, pemilik hak atas tanah yang baru berkewajiban untuk mendaftarkan kembali tanah yang bersangkutan kepada BPN setempat untuk mengurus balik nama sertifikat:
   

   1. Balik Nama Sertifikat:
      

      Peralihan hak atas tanah dilakukan melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
      

      Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan.
      

      Pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
      

      Jangka Waktu Balik Nama Sertifikat:
      

      Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta kepada para pihak yang bersangkutan.
      

   2. Pemindahan Hak Atas Tanah Melalui Lelang:
      
      1. Proses Pemindahan Hak Atas Tanah Melalui Lelang.
         

         Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan. Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan keterangan selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang.
         

      2. Persyaratan Peralihan Pendaftaran Tanah Melalui Lelang:
         

         Untuk pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan dilengkapi dengan dokumen berikut:
         

         1. kutipan risalah lelang yang bersangkutan;
            
         2. sertipikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar; atau
            
         3. dalam hal sertipikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertipikat tersebut; atau
            
         4. jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, maka dilampirkan juga:
            
            1. Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
               
            2. Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian diatas, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan pendahulunya, dengan syarat:
               
               1. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
                  
               2. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
                  
               3. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan;
                  
         5. bukti identitas pembeli lelang;
            
         6. bukti pelunasan harga pembelian.
            
   3. Peralihan Hak Atas Tanah Karena Waris:
      

      Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
      

      Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan pendahulunya, dengan syarat:
      

      1. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
         
      2. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
         
      3. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan;
         

      Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
      

      Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
      

      Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.
      

2. Jual Beli Ketika Pembelinya Bukan Subjek Hak Atas Tanah yang Bersangkutan:
   

   Jual atas tanah sebagaimana dimaksud dapat terjadi dikarenakan oleh kondisi sebagaimana berikut ini
   

   1. Tanah yang diperjual belikan berstatus Hak Milik, tetapi calon pembelinya adalah badan hukum (PT) yang bukan merupakan subjek pemegang hak milik;
      
      1. Metode Pelepasan Hak:
         

      
      

      Dalam pelepasan hak milik ini pemilik atas tanah akan melepaskan haknya kepada negara terlebih dahulu (akta pelepasan dibuat antara penjual tanah (perorangan) dengan pembeli (PT)) akta pelepasan hak ini dibuat dihadapan notaris yang berwenang.
      

      Dengan dibuatkannya akta pelepasan hak ini maka membawa akibat hukum sebagai berikut:
      

      1. Penjual sudah melepaskan haknya atas tanah tersebut kenegara. Otomatis status tanah tersebut menajdi tanah negara (tanah yang dikuasai oleh negara);
         
      2. Pembeli memiliki hak preference untuk mengajukan permohonan hak kepada negara atas tanah tersebut:
         

      Setelah tanah dilepaskan dan menjadi tanah milik negara pembeli harus mengajukan permohonan hak atas tanah dengan status tanah yang dimaksud yaitu Hak Guna Bangunan atau hak lain yang diinginkan.
      

      1. Metode Penurunan Hak:
         

         
         

         Berbeda dengan metode pelepasan hak, untuk cara yang kedua ini, penjual tidak perlu melepaskan haknya terlebih dahulu kenegara melainkan menurunkan peringkat haknya , dari semula hak milik menjadi HGB.
         

         Dengan cara ini pembeli cukup mengajukan kepada BPN setempat untuk menurunkan peringkat haknya menjadi HGB atas tanah yang dikuasainya. Sebagai ikatan antara penjual dan pembeli maka di buatkan PPJB. Setelah status tanah berubah menjadi HGB barulah dibuat Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Untuk metode penurunan hak ini hendaknya dikoordinasikan terlebih dahulu kepada BPN terkait, karena terkadang BPN tetap mengunakan metode pelepasan hak.
         

   2. Tanah yang diperjual belikan berstatus HGB, sedangkan pembelinya adalah perorangan (WNI) yang ingin memiliki hak atas tanah yang peringkatnya lebih tinggi (dalam bentuk hak milik);
      

      Untuk mengatasi permasalah ini maka dapat dilangsungkan dibuatkan akta jual beli antara pembeli dan penjual (selama penjual berhak sebagai pemegang hak guna bangunan), setelah jual beli terjadi, si pembeli dapat langsung untuk melakukan balik nama dengan sekaligus memintakan peningkatan status menjadi hak milik (pembeli berhak sebagai pemegang hak milik);
      

   3. Tanah yang diperjual belikan adalah Hak Milik atau HGB akan tetapi pembelinya adalah orang asing, yang bukan merupakan subjek atas tanah hak milik ataupun HGB;
      

      Untuk orang asing yang ingin memiliki hak atas tanah di Indonesia dapat mengajukan Hak Pakai atas tanah negara yang memiliki nilai ekonomis, berdasarkan PP No.41/1996 orang asing dapat memiliki rumah tinggal di Indonesia dengan persyaratan sebagai berikut:
      

      1. Rumah yang dibeli harus berupa sebuah rumah tempat tinggal atau hunian dan jumlahnya tidak boleh lebih dari satu buah. Dan tidak diperbolehkan digunakan sebagai tempat usaha;
         
      2. Bertempat tinggal di Indonesia dan memiliki izin tinggal di Indonesia yaitu KITAS atau KITAP;
         
      3. Kehadirannya diindonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional;
         
      4. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun diatas bidang tanah:
         
         1. Hak Pakai atas tanah negara (yang dapat dipindah tangankan);
            
         2. Dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah;
            
      5. Hak atas Satuan Rumah Susun atau yang lebih dikenal dengan istilah kondominium namun hanya berupa apartemen yang berdiri diatas tanah hak pakai atas tanah negara.
         
3. Jangka Waktu Proses Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan InMenAg No.2 tahun 1999;
   

   Sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah di Indinesia Para Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya di seluruh Indonesia harus menyelesaikan setiap permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang sudah bersertipikat dan sudah dilengkapi dengan dokumen-dokumen sebagaimana dipersyaratakan dalam waktu 2 minggu setelah tanggal penerimaan permohonan tersebut. Menyelesaikan semua tunggakan permohonan peralihan hak atas tanah yang sudah bersertipikat dan sudah dilengkapi dengan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan dalam waktu 3 bulan setelah tanggal instruksi ini;