RSS

Pengalihan Hak Atas Tanah

25 May

Sehubungan dengan memo pemecahan sertifikat tanah sebelumnya terkait dengan informasi yang baru saya dapatkan bahwa dalam hal pemecahan sertifikat atas tanah dan pengalihan atas tanah kepada pihak lain memerlukan dua kali proses yaitu (i) langkah pertama adalah dengan melakukan pemecahan atas sertifikat tanah yang bersangkutan dan (ii) langkah kedua adalah melakukan pengalihan atas tanah tersebut kepada pihak lain. Berikut ini adalah penjabaran lebih lanjut mengenai pengalihan hak atas tanah dan beberapa hak atas tanah yang sering dijumpai.

Tulisan ini dibuat hanya sebagai acuan untuk menggambarkan secara umum bagaimana suatu pengajuan permohonan pengalihan sertifikat tanah dilakukan. Pada praktek sehari-hari kemungkinan terdapat berbedaan akan penerapan dan pelaksana dilapangan. Tulisan ini dibuat terbatas melalui studi kepustakaan berupa peraturan perundang-undangan dan beberapa artikel serta beberapa buku pertanahan tanpa melalui konfirmasi kepada pejabat pertanahan terkait.

  1. Peraturan Terkait:
    1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UU No.5/1960″);
    2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (“PP NO.63/1963“)
    3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha (“HGU”), Hak Guna Bangunan (“HGB”) Dan Hak Pakai Atas Tanah Negara (“HP“);
    4. Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No.40/1997“);
    5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Orangt Asing (“PP No.41/1996“); dan
    6. Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 Tentang Percepatan Pelayanan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah (“InMenAg No.2 tahun 1999″);
  2. Status Tanah yang Tersedia dan Tata Cara Memperolehnya:

    Sebelum memasuki pembahasan mengenai peralihan atas tanah berikut ini saya akan menjelaskan pembagian tanah yang ada di Indonesia yang meliputi:

    1. Tanah Negara:

      Tanah yang langsung dikuasai oleh Negara;

    2. Tanah Hak;

      Tanah yang sudah dikuasai dengan sesuatu hak atas tanah oleh orang atau badan hukum; jenis-jenisnya adalah Hak Milik, HGU, HGB, HP dan Hak Pengelolaan (“HPL”);

    3. Tanah Hak Pengelolaan (“HPL”);

      Yaitu hak yang menyediakan tanah bagi keperluan pihak lain dan pihak lain dapat mengusai bagian-bagian tanah HPL dengan HM dan Hak Pakai memalui pemberian hak.

  3. Tanah Hak di Indonesia:

    Dari penjabaran mengenai status tanah yang ada di Indonesia sebagaimana dijelaskan dalam angka 2 (dua) diatas status tanah hak yang ada di Indonesia dibagi menjadi beberapa hak atas tanah dengan sifat dan kriteria sebagai berikut:

    Menurut ketentuan yang terdapat dalam Pasal 16 UU No.5/1960 disebutkan bahwa hak-hak atas tanah yang diakui di Indonesia dan beberapa hak atas tanah yang sering kita temukan dalam kehidupan sehari-hari beserta dengan krakteristik dan sifatnya:

    1. Hak Milik:
      1. Pengertian:

        Hak Milik adalah hak atas tanah yang diperoleh secara turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

      2. Subjek Pemegang Hak Milik:
        1. warga-negara Indonesia.
        2. badan-badan hukum telah ditentukan oleh Pemerintah Indonesia;

          Berdasarkan ketentuan PP No.63/1963 disebutkan bahwa Badan-badan hukum yang dapat memegang hak milik atas tanah terdiri dari:

          1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara) yang dibatasi memiliki hak milik sebatas:
            1. tempat bangunan-bangunan yang diperlukan guna menunaikan tugasnya serta untuk perumahan bagi pegawai-pegawainya;
            2. tanah hak milik yang berasal dari pembelian dalam pelelangan umum sebagai eksekusi dari Bank yang bersangkutan, dengan ketentuan, bahwa jika Bank sendiri tidak memerlukannya untuk keperluan tempat usaha atau perumahan bagi pegawainya, dalam waktu satu tahun sejak diperolehnya, tanah itu harus dialihkan kepada pihak lain yang dapat mempunyai hak milik.

              Untuk tetap dapat mempunyai hak milik, diperlukan izin Menteri Pertanian Agraria. Jangka waktu satu tahun tersebut diatas, jika diperlukan atas permintaan Bank yang bersangkutan dapat diperpanjang Menteri Pertanian/Agraria atau penjabat lain yang tunjuknya.

          2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian;

            Perkumpulan Koperasi Pertanian dapat mempunyai hak milik atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari batas maksimum yang ditentukan.

          3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;

            Badan-badan keagamaan dan sosial dapat mempunyai hak milik atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung berhubungan dengan usaha keagamaan dan sosial Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

      3. Pembatasan untuk orang asing

        Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

        Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan harus memenuhi ketentuan dalam paragraf diatas.

    2. Hak Guna Usaha (HGU);
      1. Pengertian:

        HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

        Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. Hak guna-usaha ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

      2. Jangka Waktu:

        Hak guna-usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.

      3. Subjek Pemegang HGU:

        Yang dapat mempunyai hak guna-usaha ialah:

        1. warga-negara Indonesia;
        2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

        Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat diatas dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

        Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU, yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan di indahkan.

    3. Hak Guna Bangunan (HGB);
      1. Yang dapat menjadi pemegang HGB adalah :
        1. Warga Negara Indonesia;
        2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

        Pemegang HGB yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana disebutkan diatas dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka satu tahun haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum.

      2. HGB dapat diberikan diatas tanah dengan status lain yaitu:
        1. Tanah Negara;
        2. Tanah Hak Pengelolaan
        3. Tanah Hak Milik:

          HGB atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun. Atas kesepakatan antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Milik, HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan:

      3. Jangka Waktu Kepemilikan HGB:

        HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun. Sesudah jangka waktu HGB dan perpanjangannya berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan HGB di atas tanah yang sama.

      4. Syarat perpanjangan HGB:

        Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhir-nya jangka waktu HGB tersebut atau perpanjangannya.

        HGB diatas tanah Negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat :

        1. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
        2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
        3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak HGB.
        4. tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
        5. HGB atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
    4. Hak Pakai;
      1. Subjek yang dapat memegang Hak Pakai adalah :
        1. Warga Negara Indonesia;
        2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
        3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
        4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
        5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
        6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
        7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

        Pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana disebutkan diatas dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu satu tahun haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum dengan ketentuan hak-hak pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap diperhatikan.

      2. Hak Pakai dapat diberikan diatas tanah dengan status:
        1. Tanah Negara;
        2. Tanah Hak Pengelolaan;
        3. Tanah Hak Milik
      3. Jangka Waktu Hak Pakai:

        Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya habis, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Pakai atas tanah yang sama. Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada :

        1. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
        2. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional;
        3. Badan keagamaan dan badan sosial.
      4. Syarat perpanjangan Hak Pakai:

        Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai atau pembaharuan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut.

        Hak Pakai atas tanah Negara dapat diperpanjang atas diperbaharui atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat:

        1. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
        2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
        3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
  4. Cara untuk Memperoleh Hak Atas Tanah:

No

Status Tanah

Tata Cara Memperoleh Tanah

Status Tanahnya

1

Tanah Negara

Hanya dapat diperoleh melalui Permohonan hak

Yang diperoleh:

-    HM;

-    HGU;

-    HGB;

-    HP

2

Tanah Hak

Dapat Diperoleh Melalui:

1.    Pembebasan Hak (atau pemberian hak atas tanah baru diatas tanah hak milik);

Yang Diperoleh;

HGB, HP, Hak Sewa

2.    Pemindahan Hak;

    jual beli, hibah, tukar menukar, lelang, dll;

HM, HGU, HGB

3.    Pembebasan Hak;

    (apabila yang bersedia tanah hak milik dan yang akan memperoleh adalah badan hukum Indonesia);

Tanah Negara

Wajib dikuasai secara legal dengan mengajukan permohonan hak baru sesuai dengan keperluannya

4.    Pencabutan Hak;

upaya terakhir dan secara paksa memperoleh semua jenis hak atas tanah

Tanah Negara

Wajib dikuasai secara legal dengan mengajukan permohonan hak baru sesuai dengan keperluannya

3

Tanah Hak Pengelolaan

Bagian-bagiannya dapat diberikan kepada pihak ketiga melalui permohonan hak baru

Pihak ketiga menguasai bagian-bagian tanah HPL dengan HM, HGB, HP

  1. Pemindahan Hak Atas Tanah Dan Kewajiban Untuk Melakukan Pendaftaran Tanah Peralihan Hak:

    Setiap terdapat perubahan kepemilikan pemegang hak atas tanah, pemilik hak atas tanah yang baru berkewajiban untuk mendaftarkan kembali tanah yang bersangkutan kepada BPN setempat untuk mengurus balik nama sertifikat:

    1. Balik Nama Sertifikat:

      Peralihan hak atas tanah dilakukan melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

      Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan.

      Pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.

      Jangka Waktu Balik Nama Sertifikat:

      Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta kepada para pihak yang bersangkutan.

    2. Pemindahan Hak Atas Tanah Melalui Lelang:
      1. Proses Pemindahan Hak Atas Tanah Melalui Lelang.

        Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan. Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan keterangan selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang.

      2. Persyaratan Peralihan Pendaftaran Tanah Melalui Lelang:

        Untuk pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan dilengkapi dengan dokumen berikut:

        1. kutipan risalah lelang yang bersangkutan;
        2. sertipikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar; atau
        3. dalam hal sertipikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertipikat tersebut; atau
        4. jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, maka dilampirkan juga:
          1. Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
          2. Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian diatas, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan pendahulunya, dengan syarat:
            1. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
            2. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
            3. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan;
        5. bukti identitas pembeli lelang;
        6. bukti pelunasan harga pembelian.
    3. Peralihan Hak Atas Tanah Karena Waris:

      Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

      Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan pendahulunya, dengan syarat:

      1. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
      2. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
      3. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan;

      Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

      Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.

      Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.

  2. Jual Beli Ketika Pembelinya Bukan Subjek Hak Atas Tanah yang Bersangkutan:

    Jual atas tanah sebagaimana dimaksud dapat terjadi dikarenakan oleh kondisi sebagaimana berikut ini

    1. Tanah yang diperjual belikan berstatus Hak Milik, tetapi calon pembelinya adalah badan hukum (PT) yang bukan merupakan subjek pemegang hak milik;
      1. Metode Pelepasan Hak:


      Dalam pelepasan hak milik ini pemilik atas tanah akan melepaskan haknya kepada negara terlebih dahulu (akta pelepasan dibuat antara penjual tanah (perorangan) dengan pembeli (PT)) akta pelepasan hak ini dibuat dihadapan notaris yang berwenang.

      Dengan dibuatkannya akta pelepasan hak ini maka membawa akibat hukum sebagai berikut:

      1. Penjual sudah melepaskan haknya atas tanah tersebut kenegara. Otomatis status tanah tersebut menajdi tanah negara (tanah yang dikuasai oleh negara);
      2. Pembeli memiliki hak preference untuk mengajukan permohonan hak kepada negara atas tanah tersebut:

      Setelah tanah dilepaskan dan menjadi tanah milik negara pembeli harus mengajukan permohonan hak atas tanah dengan status tanah yang dimaksud yaitu Hak Guna Bangunan atau hak lain yang diinginkan.

      1. Metode Penurunan Hak:


        Berbeda dengan metode pelepasan hak, untuk cara yang kedua ini, penjual tidak perlu melepaskan haknya terlebih dahulu kenegara melainkan menurunkan peringkat haknya , dari semula hak milik menjadi HGB.

        Dengan cara ini pembeli cukup mengajukan kepada BPN setempat untuk menurunkan peringkat haknya menjadi HGB atas tanah yang dikuasainya. Sebagai ikatan antara penjual dan pembeli maka di buatkan PPJB. Setelah status tanah berubah menjadi HGB barulah dibuat Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Untuk metode penurunan hak ini hendaknya dikoordinasikan terlebih dahulu kepada BPN terkait, karena terkadang BPN tetap mengunakan metode pelepasan hak.

    2. Tanah yang diperjual belikan berstatus HGB, sedangkan pembelinya adalah perorangan (WNI) yang ingin memiliki hak atas tanah yang peringkatnya lebih tinggi (dalam bentuk hak milik);

      Untuk mengatasi permasalah ini maka dapat dilangsungkan dibuatkan akta jual beli antara pembeli dan penjual (selama penjual berhak sebagai pemegang hak guna bangunan), setelah jual beli terjadi, si pembeli dapat langsung untuk melakukan balik nama dengan sekaligus memintakan peningkatan status menjadi hak milik (pembeli berhak sebagai pemegang hak milik);

    3. Tanah yang diperjual belikan adalah Hak Milik atau HGB akan tetapi pembelinya adalah orang asing, yang bukan merupakan subjek atas tanah hak milik ataupun HGB;

      Untuk orang asing yang ingin memiliki hak atas tanah di Indonesia dapat mengajukan Hak Pakai atas tanah negara yang memiliki nilai ekonomis, berdasarkan PP No.41/1996 orang asing dapat memiliki rumah tinggal di Indonesia dengan persyaratan sebagai berikut:

      1. Rumah yang dibeli harus berupa sebuah rumah tempat tinggal atau hunian dan jumlahnya tidak boleh lebih dari satu buah. Dan tidak diperbolehkan digunakan sebagai tempat usaha;
      2. Bertempat tinggal di Indonesia dan memiliki izin tinggal di Indonesia yaitu KITAS atau KITAP;
      3. Kehadirannya diindonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional;
      4. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun diatas bidang tanah:
        1. Hak Pakai atas tanah negara (yang dapat dipindah tangankan);
        2. Dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah;
      5. Hak atas Satuan Rumah Susun atau yang lebih dikenal dengan istilah kondominium namun hanya berupa apartemen yang berdiri diatas tanah hak pakai atas tanah negara.
  3. Jangka Waktu Proses Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan InMenAg No.2 tahun 1999;

    Sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah di Indinesia Para Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya di seluruh Indonesia harus menyelesaikan setiap permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang sudah bersertipikat dan sudah dilengkapi dengan dokumen-dokumen sebagaimana dipersyaratakan dalam waktu 2 minggu setelah tanggal penerimaan permohonan tersebut. Menyelesaikan semua tunggakan permohonan peralihan hak atas tanah yang sudah bersertipikat dan sudah dilengkapi dengan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan dalam waktu 3 bulan setelah tanggal instruksi ini;

 
14 Comments

Posted by on May 25, 2011 in Land, Uncategorized

 

Tags: , ,

14 responses to “Pengalihan Hak Atas Tanah

  1. carolina

    March 11, 2012 at 9:37 am

    apa yang diperlukan orang asing untuk memiliki tanah di indonesia?
    apakah melalui kontrak tanah terhadap orang asing bisa di pindahkan kepada orang asing lainnya tanpa di ketahui oleh si pemilik tanah?
    apakah BPN ? apakah badan ini melampiri kepentingan lain2nya selain membuat sertifikat tanah

     
    • Pendekar212

      March 12, 2012 at 11:32 am

      Dear Tante Carolina,
      Sehubungan dengan pertanyaan yang tante ajukan sebelumnya sebagaimana saya kutip berikut ini:
      Pertanyaan:
      1. apa yang diperlukan orang asing untuk memiliki tanah di indonesia?
      2. apakah melalui kontrak tanah terhadap orang asing bisa di pindahkan kepada orang asing lainnya tanpa di ketahui oleh si pemilik tanah?
      3. apakah BPN ? apakah badan ini melampiri kepentingan lain2nya selain membuat sertifikat tanah

      Jawab.

      1. Pada dasarnya kepemilikan tanah dengan status hak milik hanya terbatas kepada Warga Negara Indonesia sebagaimana disebutkan didalam Pasal 21 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 Tentang Pokok Agraria (“UUPA”). Kepemilikan atas tanah bagi orang asing (“WNA”) atau badan hukum asing dibatasi dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. WNA hanya dapat memiliki tanah dengan status hak pakai, hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak sewa.

      Pasal 21 Ayat 1 UUPA:

      “Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.”

      Penjelasan Umum UUPA:
      Dalam bagian Penjelasan Umum UUPA, disebutkan Dasar-Dasar Dari Hukum Agraria Nasional (poin 5) yaitu:

      “Sesuai dengan azas kebangsaan tersebut dalam pasal 1 maka menurut pasal 9 yo pasal 21 ayat 1 hanya warganegara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, Hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat 2). Orang-orang asing dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas. Demikian juga pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik (pasal 21 ayat 2). Adapun pertimbangan untuk (pada dasarnya) melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah, ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya, asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluannya yang khusus(hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai menurut pasal 28, 35 dan 41)”

      Pasal 26 Ayat 2:

      “Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya
      jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.”

      Pasal 52 Ayat 1 Undang Undang No.1 Tahun 2011 Tentang Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman:

      “Orang asing dapat menghuni atau menempati rumah dengan cara hak sewa atau hak pakai.”

      2. Untuk perpindahan kontrak dari orang asing ke orang asing lainnya, harus diperhatikan isi dari perjanjian tersebut apakah ada ketentuan yang melarang atau tidak, pelanggaran atas kontrak dapat mengakibatkan perjanjian/kontrak wanprestasi dan perjanjian dapat dibatalkan.

      Sebagai contoh apabila perjanjian dibuat dengan perjanjian sewa Pasal 1559 Kitab Undang Undang Hukum Perdata “KUHPerdata” mengatur dengan tegas mengenai peralihan sewa:

      “Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan”

      3. Tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional dapat dilihat dari Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan.

      Demikian semoga dapat membantu tante Carolina

      Regards

       
  2. Hherman

    August 14, 2012 at 2:45 pm

    mau tanya Ni om gimana proses Balik Nama sertifikat seiring Pengikatan Kredit bang Melalalui Notaris Bank Bersangkutan,,
    Apkah Bisa Pengikatan sedangkan SHM masih dalam proses Balik Nama?

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 4:34 am

      Pak Herman,

      selama dokumen bapak lengkap, saya rasa bapak bisa langsung melakukan pengikatan jual beli, dan bisa langsung dibaliknamakan kepada pihak yang di inginkan baik bapak atau pihak bank.

      regards

       
  3. grizelda

    November 23, 2012 at 3:11 pm

    selamat malam, saya ingin bertanya tentang peralihan hak atas tanah negara.
    apakah tanah negara bisa dialihkan kepemilikannya menjadi hak milik dengan jual beli ?
    apakah itu sah ?
    mengingat negara hanya mempunyai hak menguasai negara, bukan memiliki.
    lalu, bagaimana prosedur-nya peralihan tanah negara tsb agar bisa menjadi hak milik dengan jual beli?

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 4:23 am

      Grizelda,

      seharusnya untuk proses peralihan tanah dari negara kepada pribadi melalui jalur permohonan, bisa dilihat pada bagian proses peralihan tanah.

      regards

       
  4. claudia

    February 13, 2013 at 9:00 am

    Selamat siang.

    Saya mau menanyakan dengan duduk posisi masalah adalah sebagai berikut :
    PT. A memiliki tanah dan bangunan dimana dalam ijin SIPPT dan IMB sudah atas nama PT. A.
    Namun setelah beberapa waktu PT. A menjual ke PT. B dan bangunan sudah selesai.
    Pertanyaanya :
    – Apa yang harus dilakukan agar ijin yang melekat pada PT. A dapaat beralih ke PT. B.
    Apakah memang harus merubah semua ijin (tanah dan bangunan) atas nama PT. A ke PT. B?
    dan perkiraan mengenai perhitungan biaya apakah ada?
    Peraturan dan dasar hukum nya ada tidak ya?
    Terima kasih

     
    • Pendekar212

      February 14, 2013 at 7:58 am

      Dear Miss Claudia,

      Saya sudah cek beberapa ketentuan peraturan perundangan namun saya tidak menemukan mengenai peralihan IMB. Menurut saya anda tidak harus merubah Izin IMB menjadi atas nama PT B karena izin IMB melekat pada gedung pada saat pendiriannya dan dipergunakan kepada orang atau badan hukum yang ingin mendirikan bangunan (selama gedung yang dibeli tidak dilakukan perubahan dan peruntukannya).

      untuk mempermudah hal ini, anda dapat mengajukan surat
      bukti kepemilikan bangunan gedung dimana salah satu persyaratannya adalah IMB. apabila sertifikat kepemilikan gedung ini dapat diproses tentunya anda tidak perlu mengajukan applikasi perubahan IMB.

      Saya asumsikan bangunan yang anda miliki berada di provinsi DKI Jakarta

      Sumber:
      PERATURAN DAERAH PROVINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA
      NOMOR 7 TAHUN 2010 TENTANG BANGUNAN GEDUNG

       
  5. wati

    March 14, 2013 at 10:47 am

    Selamat sore Pak…
    Mohon infonya bagaimana caranya untuk mengajukan permohonan balik nama pemilk perusahaan kepada orang lain yang telah ditunjuk oleh pemilik perusahaan tersebut. terimakasih

     
    • Pendekar212

      March 14, 2013 at 11:45 am

      Ibu Wati,

      Untuk mengalihkan perusahaan (dalam bentuk Perseroan terbatas “PT”) dapat dilihat pada Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang perusahaan terbatas dengan mengubah kepemilikan susunan pemegang saham di perusahaan tersebut (perubahan anggaran dasar). pastikan juga mengenai hak dan kewajiban perusahaan yang telah ada, karena hak dan kewajiban tersebut akan terus mengikat perusahaan tersebut walaupun susunan kepemilikan saham dalam perusahaan tersebut telah berubah.

      Demikan terima kasih

       
  6. rinianggra

    April 1, 2013 at 5:53 am

    selamat siang pak,
    mohon saran bapak untuk permasalahn saya sebagai berikut: (maaf panjang ceritanya)
    pada th 2006 Bp eka menjual rumah kepada Bp Ali namun tidak melalui notaris hanya surat perjanjian jual beli biasa diatas meterai 6000 jadi belum balik nama (sertifikat masih atas nama Bp eka) kemudian th 2008 saya membeli rumah tersebut dari Bp Ali juga hanya surat perjanjian jual beli diatas meterai (sebenarnya sudah ke notaris, namun karena kata notaris harus menghadirkan Bp eka sebagai pemilik sesuai sertifikat dan kami lost kontak dg Bp eka, maka sementara jual beli biasa, nanti kalo udh ketemu Bp eka akan dilanjut ke notaris)
    yang jadi permasalahan adalah, sampai saat ini th 2013, kami belum bisa menemukan Bp eka dg berbagai cara (seperti hilang ditelan bumi). bahkan keluarganyapun kehilangan kontak Bp eka sejak 2006. :(
    dg permasalahan tersebut, bagaimana caranya mengurus pengalihan hak atas tanah dan rumah yg saya beli? mohon saran dan urutan prosedurnya.

    terima kasih banyak sebelumnya.

     
    • Pendekar212

      April 4, 2013 at 10:32 am

      Dear Ibu Rini,

      Permasalahannya memang sedikit rumit karena notaris tidak mungkin bisa mengurus balik nama kepemilikan tanah dan rumah yang ibu miliki saat ini. karena secara hukum rumah dan tanah masih atas nama bapak Eka walaupun kenyataannya sudah milik bapak Ali (pengalihan atas tanah harus dilakukan dengan akta notaris – untuk pengurusan balik nama tanah). terlebih lagi sebelum bapak Eka meninggalkan rumah tidak memberikan kuasa untuk mengurus segala keperluan dan kepentingannya.

      untuk permasalahan ibu Rini sebagaimana disebutkan diatas, KUHPerdata mengatur mengenai orang hilang (in casu bapak Eka) dalam 467-469 junto Pasal 489 (orang yang dianggap sudah meninggal dunia), sebagaimana dikutip berikut:

      Pasal 467
      dalam hal ini apabila seseorang meninggakan tempat kediamannya selama lebih dari 5 tahun atau lima tahun setelah diperoleh berita terakhir yang membuktikan bahwa ia masih hidup pada waktu itu, sedangkan dalam lima tahun itu tak pernah ada tanda-tanda tentang hidupnya atau matinya. sejak berita terakhir. maka atas permohonan pihak-pihak yang berkepentingan dan dengan izin Pengadilan Negeri di tempat tinggal yang ditinggalkannya, boleh dipanggil untuk menghadap pengadilan itu dengan panggilan umum yang berlaku selama jangka waktu tiga bulan, atau lebih lama lagi sebagaimana diperintahkan oleh Pengadilan.

      Bila atas panggilan itu tidak menghadap, baik orang yang dalam keadaan tidak hadir itu maupun orang lain untuknya, untuk memberi petunjuk bahwa ia masih hidup, maka harus diberikan izin untuk panggilan demikian yang kedua, dan setelah pemanggilan demikian yang ketiga harus diberikan.
      Panggilan ini tiap-tiap kali harus dipasang dalam surat-surat kabar yang dengan tegas akan ditunjuk oleh Pengadilan Negeri pada waktu memberikan izin yang pertama. dan tiap-tiap kali juga harus ditempelkan pada pintu utama ruang sidang Pengadilan Negeri dan pada pintu masuk kantor keresidenan tempat tinggal terakhir orang yang tidak hadir itu.

      Pasal 468
      Bila atas panggilan tidak datang menghadap, baik orang yang dalam keadaan tak hadir maupun orang lain yang cukup menjadi petunjuk tentang adanya orang itu, maka Pengadilan Negeri atas tuntutan jawatan Kejaksaan dan setelah mendengar jawatan itu, boleh menyatakan adanya dugaan hukum bahwa orang itu telah meninggal, terhitung sejak hari ia meninggalkan tempat tinggalnya. atau sejak hari berita terakhir mengenai hidupnya, yang harinya secara pasti harus dinyatakan dalam keputusan itu.

      Pasal 469
      Sebelum mengambil keputusan atas tuntutan itu, jika perlu setelah mengadakan pemeriksaan saksi-saksi yang diperintahkan untuk itu, dengan kehadiran jawatan Kejaksaan, Pengadilan Negeri harus memperhatikan sebab-sebab terjadinya ketidakhadiran itu, sebab-sebab yang mungkin telah menghalangi penerimaan kabar dari orang yang dalam keadaan tak hadir itu, dan hal-hal lain yang berhubungan dengan dugaan tentang kematian.
      Pengadilan Negeri, berkenaan dengan ini semua, boleh menunda pengambilan putusan sampai lima tahun lebih lama daripada jangka waktu tersebut dalam Pasal 467, dan boleh memerintahkan pemanggilan-pemanggilan lebih lanjut dan penempatannya dalam surat kabar, sekiranya hal itu dianggap perlu oleh pengadilan untuk kepentingan orang yang dalam keadaan tak hadir itu.

      Pasal 489
      Orang yang menuntut suatu hak, yang katanya telah beralih dari orang yang tak hadir kepadanya, tetapi hak itu baru jatuh pada orang yang tak hadir setelah keadaan hidup atau matinya menjadi tak pasti, wajib untuk membuktikan, bahwa orang yang tak hadir itu masih hidup pada saat hak itu jatuh padanya selama ia tidak membuktikan hal itu, maka tuntutannya harus dinyatakan tidak dapat diterima.

      berdasarkan kutipan diatas:

      1. setelah lima tahun dari kabar terakhir dari Bapak Eka meninggalkan rumah atau lima tahun setelah berita terakhir Bapak Eka diketahui masih hidup Ibu rini atau ahli waris dapat mengajukan permohonan ke pengadilan untuk menyatakan bapak Eka telah meninggal;
      2. ibu Rini dapat menuntut hak nya kepada pengadilan negeri setempat untuk setelah jangka waktu 5 tahun meninggalkan rumah atau lima tahun setelah berita terakhir Bapak Eka diketahui masih hidup.
      3. melakukan koordinasi dengan bapak Ali dan ahli waris dari bapak Eka untuk melakukan tindakan hukum tersebut diatas saya rasa jalan terbaik.

      untuk keterangan lebih lanjut Ibu Rini dapat mendapatkan informasi dari pengadilan negeri setempat.

      regards

       
  7. Endah

    April 2, 2013 at 8:29 am

    Selamat sore.
    mohon infonya, sy berencana membeli tnh milik perorangan yg saat ini sdh dimiliki PT walau PT tersebut belum melakukan balik nama. Status tanah SHM kemudian dilakukan pelepasan hak ke PT dan saat ini sdh ada Akta pelepasan haknya. Dalam surat pelepasan hak tersebut sudah ada ganti rugi kpd pemilik sebelumnya.
    Yang ingin sy tnykan, apakan jika sy ingin membeli tnh tsb harus diturunkan dulu dr SHM menjadi SHGB ke PT atau bisa lsg dilakukan transaksi jual beli. Jika bisa bagaimana prosesnya.

    Sekian terima kasih

     
    • Pendekar212

      April 4, 2013 at 9:43 am

      Dear Ibu Aisyah,

      Menurut saya akan memakan banyak waktu dan biaya apabila ibu melakukan penurunan hak terlebih dahulu kemudian di rubah kembali ke SHM, seharusnya surat pernyataan dari PT bahwa tanah tersebut telah menyerahkan haknya kepada Ibu sudah cukup sebagai bukti untuk mengajukan tanah tersebut menjadi miliki Ibu Aisyah. Ibu dapat mencoba tanyakan terlebih dahulu kepada pejabat BPN yang berwenang.

      Regards

       

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

 
Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: