RSS

Pemecahan Sertifikat Tanah

25 May

Tulisan ini dibuat hanya sebagai acuan untuk menggambarkan secara umum bagaimana suatu pengajuan permohonan pemecahan sertifikat tanah dilakukan. Pada praktek sehari-hari kemungkinan terdapat berbedaan akan penerapan dan pelaksana dilapangan. Memo ini dibuat terbatas melalui studi kepustakaan berupa peraturan perundang-undangan dan beberapa artikel serta beberapa buku pertanahan tanpa melalui konfirmasi kepada pejabat pertanahan terkait.

  1. Peraturan Terkait:
    1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Mengenai Ketentuan Umum Pertanahan (“UU No.5/1960″);
    2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“PP
      No.24/1997“);
    3. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional (“PP No.46/2002“);
    4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“Permen No.3/1997“);
    5. Peraturan Kepala BPN RI No.6 Tahun 2008 Tanggal 11 Juni 2008 Tentang Penyederhanaan Dan Percepatan Standar Prosedur Operasi Pengaturan Dan Pelayanan Pertanahan Untuk Jenis Pelayanan Pertanahan Tertentu (“Peraturan No.6/2008“);
    6. Surat Edaran Kepala BPN Nomor 600-1900 tanggal 31 Juli 2003 Tentang Pengenaan Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan, Pendaftaran Tanah, Pemeliharaan Data Pertanahan dan Informasi Pertanahan sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 (“SE No.600-1900″).
    7. Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-3637 Tahun 1998 Tentang Penyampaian Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1998 Tentang Kewenangan Menandatangani Buku Tanah, Sertifikat Dan Surat Ukur (“SE No.110-3637“); dan
    8. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanaan Nasional Nomor 2 Tahun 1996 Tentang Pengukuran Dan Pemetaan Untuk Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah;
  2. Pokok Permasalahan:

    Bagaimanakah tatacara/prosedur dan persyaratan apa saja yang diperlukan untuk melaksanakan pemecahan sertifikat tanah berdasarkan hukum serta berapa lamakah proses pemecahan sertifikat dapat dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di Indonesia.

  3. Gambaran Umum Mengenai Pemecahan Sertifikat:

    Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya. Diantaranya ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.

    Saat tanah dikaveling-kaveling dan dipasarkan berikut bangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen, juga dengan status HGB. Dalam praktik SHGB bersama dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli (AJB), diterima bank dari developer dalam 12 bulan sejak konsumen melunasi bea balik nama (BBN). Jadi, bila mengambil KPR berjangka dua tahun, bank bisa langsung menyerahkan sertifikat begitu kredit lunas.

    Tapi, ada saja masalah yang membuat sertifikat belum bisa dipecah dan diserahkan developer ke bank. Misalnya, untuk menghemat biaya, pengurusan sertifikat dilakukan sekaligus setelah satu tahap pengembangan selesai melalui oknum kantor pertanahan dan bukan notaris/PPAT. Sebelum rampung si oknum dimutasi ke bagian lain, sehingga data-data dan dokumen konsumen yang sudah diserahkan developer berceceran. Akibatnya, pengurusan harus diulang melalui oknum pejabat yang baru. Pemecahan sertifikat pun tertunda.

    Hanya konsumen yang telah melunasi kewajibannya saja yang bisa memperoleh sertifikat. Setelah semua kewajiban dilunasi, secara otomatis bank yang memberikan kredit perumahan akan memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen. Namun sertifikat yang diberikan baru memiliki status hak guna bangunan. Ini karena sertifikat belum berganti nama kepada konsumen. Untuk memiliki sertifikat milik, konsumen harus mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN). Setelah disetujui barulah konsumen akan mendapatkan sertifikat milik.

    Dalam pelaksanaan dilapangan sehari-hari waktu yang dibutuhkan oleh masyarakat untuk mengurus sertifikat hak milik. Tapi yang pasti, kalau prosesnya berlarut-larut, berarti konsumen belum menyerahkan semua data yang diperlukan BPN. Karena biasanya, proses perubahan jenis sertifikat tidaklah sulit.

    Sebenarnya setelah konsumen sepakat melakukan akitivitas jual-beli dengan pengembang, tidak lagi ada lagi kewajiban bagi pengembang untuk mengurus persoalan tersebut. Karena tanah dan bangunan tersebut telah dimiliki konsumen. Kalau konsumen mempergunakan jalur KPR untuk membayar rumah yang dibelinya, maka bank akan menyimpan sertifikat tersebut. Bank tidak mungkin memberikan sertifikat kepada konsumen. Bila dilakukan, kemungkinan konsumen lalai membayar kewajibannya cukup besar.

    Bila konsumen langsung membayar lunas, tentunya pengembang akan langsung memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen. Kalau dalam jangka waktu yang telah ditentukan, pengembang belum menyerahkan sertifikat. Berarti, pengembang telah melanggar kewajibannya.

    Ketua Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) DPD Jawa Timur Nurhadi, menuturkan, proses legalitas lahan itu telah terjadi kalau pengembang telah memiliki sertifikat. “Pengembang tidak mungkin bekerjasama dengan perbankan kalau perumahan yang dikembangkannya tidak memiliki sertifikat,” jelasnya.

    ketika hendak membangun proyek di sebuah tempat, biasanya pengembang membebaskan berbagai jenis status lahan. Ada yang berstatus girik, tidak sertifikat, dan bahkan ada yang telah besertifikat. Setelah dibebaskan pengembang kemudian mengurus sertifikat tanah yang dibelinya ke BPN. Semuanya digabung dalam satu sertifikat sesuai dengan kegunaan masing-masing lahan. Misalkan saja ada yang diperuntukan untuk fasos, fasum dan perumahan itu sendiri. Serfitikat yang dimiliki pengembang tersebut biasa disebut sertifikat induk. Jenis sertifikat biasanya adalah hak guna bangunan. Ini karena ketika mendaftar, pengembang mempergunakan badan hukum. Namun ketika konsumen membeli rumah, sertifikat tersebut dipecah lagi sesuai dengan kepemilikannya.

    Tentunya ketika sebuah rumah dibeli konsumen, maka kepemilikannya juga akan berubah, ketika hendak merubah status sertifikatnya, maka konsumen tidak lagi berhubungan dengan pengembang. Melainkan langsung berhubungan ke BPN. “Kalau membeli rumah melalui KPR, pengembang biasanya telah memecah sertifikatnya. Kalau tidak, perbankan tidak akan tertarik.

    Dalam kesempatan itu, dia berharap, agar konsumen terlebih dahulu mempertanyakan legalitas perijinan atas rumah yang akan dibeli, baik izin lokasi pemanfaatan tanah, izin mendirikan bangunan maupun ijin-ijin lainnya kepada pengembang. Setelah itu, konfirmasi informasi perijinan yang disampaikan pengembang kepada pemerintah setempat dan perjelas apakah lokasi perumahan yang akan dibeli peruntukan lahannya sesuai dengan tata ruang tata wilayah yang ditetapkan pemerintah setempat.

  4. Pemecahan Sertifikat Tanah

    Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak boleh bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku lainnya.

    Dalam hal pemisahan sertifikat diatas untuk tiap bidang harus dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya. Apabila tanah yang ingin dipisahkan tersebut dibebankan hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertifikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

    Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan sertipikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata “sisa” dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan.

    Pemecahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh kerena itu pemecahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan sehingga beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal hak tersebut dibebani hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani bidang-bidang hasil pemecahan itu.

    Dalam hal tanah yang ingin dipecah adalah tanah pertanian, maka diwajibkan untuk memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

    Pelaksanaan pemecahan sertifikat dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya.

  5. Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah:
    1. Persyaratan Permohonan Pemisahan Sertifikat Tanah:

      Sebagaimana telah dijelaskan diatas bahwa Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya. Dengan demikian maka permohonan ditujukan kepada Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dengan dilampiri dengan beberapa dokumen berikut ini (Lampiran IX Peraturan No.6/2008):

      1. Fotokopi identitas diri pemohon dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh pejabat yang berwenang;
      2. Sertipikat hak atas tanah;
      3. Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
      4. Ijin tertulis dari pemegang hak tanggungan apabila tanah tersebut dibebankan hak tanggungan;
      5. Surat kuasa apabila permohonan pemecahan tidak dilakukan oleh sipemilik hak atas tanah tersebut; dan
      6. Sertipikat Hak Atas Tanah asli, khusus bagi pengembang, harus juga menyertakan Site Plan kawasan pembangunan perumahannya.
    2. Biaya Administrasi Pemecahan Sertifikat Tanah:

      Sebagaimana diatur didalam PP No.46/2002 disebutkan bahwa penerimaan bukan pajak yang diterima negara dalam rangka pemecahan sertifikat tanah yaitu sebesar Rp. 25.000,- dikalikan banyaknya sertipikat pemisahan yang diterbitkan biaya ini diluar dari biaya pengukuran tanah yang dilakukan.

    3. Jangka Waktu Pemisahan Sertifikat:

      Berdasarkan Lampiran IX Peraturan No.6/2008 menyebutkan bahwa paling lambat 15 (lima belas) hari kerja (diluar waktu yang diperlukan untuk melakukan pengukuran tanah) untuk Pemecahan sampai dengan 5 (lima) bidang tanah terhitung sejak berkas diterima lengkap oleh Kantor Pertanahan dan telah lunas pembayaran yang ditetapkan peraturan perundang-undangan dengan catatan bahwa sertipikat bidang-bidang tanah yang akan dipecah tidak ada catatan (bersih);

  6. Pengukuran Tanah:

    Pengukuran tanah dalam rangka pemecahan sertifikat diatur didalam Pasal 73 dan Pasal 74 Permen BPN No.3/1997 yang pada intinya mengatur sebagai berikut:

    Untuk melakukan pemisahan atas sertifikat yang melakukan pemisahan diperlukan pengukuran kembali bidang tanah yang bersangkutan dan pemeliharaan data fisik dan yuridis. Karena tanah yang dipecah memiliki status hukum yang sama dengan bidang tanah induknya.

    1. Instansi yang berwenang untuk Melakukan Pengukuran Tanah:
      1. pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya 10 Ha. sampai dengan 1000 Ha dilaksanakan oleh Kantor Wilayah;
      2. pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari pada 1000 Ha. dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional.

      Hasil kedua pengukuran tersebut wajib dilaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Apabila diperlukan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi dapat memperbantukan petugas dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi atau Kantor Pertanahan lainnya dalam bentuk penugasan khusus maupun “task force” untuk melaksanakan tugas-tugas tertentu. Tugas pemantauan dan pemberian bimbingan ini dipertanggungjawabkan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi kepada Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.

      Berdasarkan penunjukan Deputi bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah pengukuran bidang tanah yang luas atau yang banyak jumlah bidangnya dapat dilaksanakan oleh pihak ketiga. Pelaksanaan pengukuran bidang tanah oleh pihak ketiga ini disupervisi dan hasilnya disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah atau Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah sesuai kewenangannya.

    2. Permohonan untuk Mengajukan Pengukuran Tanah:

      Permohonan untuk melakukan pengukuran tanah di tujukan kepada Kepala Kantor Badan Pertanahan

    3. Pengukuran:

      Setelah petugas pengukuran menerima perintah pengukuran, maka segera melakukan persiapan sebagai berikut :

      1. memeriksa tersedianya sarana peta seperti peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta lainnya pada lokasi yang dimohon;
      2. merencanakan pengukuran di atas peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta-peta lainnya yang memenuhi syarat, apabila tanah yang dimohon belum mempunyai gambar situasi/surat ukur;
      3. dalam hal tidak terdapat peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta lain yang memenuhi syarat, maka segera disiapkan perencanaan pembuatan peta pendaftaran;
      4. memeriksa tersedianya titik dasar teknik disekitar bidang tanah yang dimohon;
      5. dalam hal tidak terdapat titik dasar teknik di sekitar bidang tanah yang akan diukur, meminta kepada pemohon untuk menyiapkan tugu titik dasar teknik minimal 2 (dua) buah dan bentuknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5.
      6. apabila kegiatan pengukuran bidang tanah diperlukan, mengadakan persiapan-persiapan, seperti menyiapkan formulir-formulir untuk pengukuran seperti gambar ukur, formulir pengukuran poligon; dan
    4. Penetapan Batas Tanah:

      Sebelum pelaksanaan pengukuran bidang tanah, petugas ukur dari Kantor Pertanahan terlebih dahulu menetapkan batas-batas bidang tanah dan pemohon memasang tanda-tanda batas.

      Apabila pengukuran batas bidang tanah dilaksanakan oleh pihak ketiga, penetapan batas bidang tanah dilaksanakan oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau petugas yang ditunjuknya.

      Penetapan batas dilakukan setelah pemberitahuan secara tertulis kepada pemohon pengukuran, dan kepada pemegang hak atas bidang yang berbatasan. Pemberitahuan ini dilakukan selambat-lambatnya 10 (sepuluh) hari sebelum penetapan batas dilaksanakan.

      Setelah penetapan batas dan pemasangan tanda-tanda batas selesai dilaksanakan, maka dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah.

    5. Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah:

      Untuk keperluan penelitian data yuridis Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah menyerahkan alat-alat bukti yang ada dan daftar isian 201 yang sudah diisi sebagian dalam rangka penetapan batas bidang tanah kepada Panitia A.

      Setelah penelitian data yuridis selesai dilakukan, maka Panitia A menyerahkan daftar isian 201 yang sudah diisi kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah yang selanjutnya menyiapkan pengumuman data fisik dan data yuridis.

    6. Penelitian Data Fisik oleh Tim A

      Setelah pengumpulan dan penelitian data yuridis dilakukan oleh Kepada Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah kemudian data itu diajukan kepada Panitia A unutk diperiksa kembali dalam pendaftaran tanah secara Sporadik adalah sebagai berikut:

      1. meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai pemilikan tanah secara lengkap;
      2. melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohon pendaftaran tanah;
      3. mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesaiannya;
      4. membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidang tanah yang bersangkutan;
      5. mengisi daftar isian 201.

       

      Untuk menilai kebenaran pernyataan pemohon dan keterangan saksi-saksi yang diajukan dalam pembuktian hak, Panitia A dapat :

      1. Mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang berada di sekitar bidang tanah tersebut yang dapat digunakan untuk memperkuat kesaksian atau keterangan mengenai pembuktian kepemilikan tanah tersebut;
      2. Meminta keterangan tambahan dari masyarakat sebagaimana dimaksud pada huruf a yang diperkirakan dapat mengetahui riwayat kepemilikan bidang tanah tersebut dengan melihat usia dan lamanya bertempat tinggal di daerah tersebut.
      3. Melihat keadaan bidang tanah di lokasinya untuk mengetahui apakah yang bersangkutan secara fisik menguasai tanah tersebut atau digunakan pihak lain dengan seizin yang bersangkutan, dan selain itu dapat menilai bangunan dan tanaman yang ada di atas bidang tanah yang dapat digunakan sebagai petunjuk untuk pembuktian kepemilikan seseorang atas bidang tanah tersebut.

      Hasil penelitian data yuridis oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah dan atau Panitia A sebagaimana dimaksud dalam Pasal 82 dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (daftar isian 201).

    7. Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis:

      Kutipan data yuridis dan data fisik yang sudah dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (daftar isian 201) oleh Panitia A dimasukkan dalam Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (daftar isian 201C), yang merupakan daftar isian yang dimaksud dalam Pasal 25 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

      Untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya, maka Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (daftar isian 201C) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan peta bidang tanah yang bersangkutan diumumkan dengan menggunakan daftar isian 201B di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah selama 60 (enam puluh) hari.

      Dengan mempertimbangkan kemungkinan masalah pertanahan yang akan timbul Kepala Kantor Pertanahan dapat memutuskan bahwa pengumuman mengenai data fisik dan data yuridis mengenai tanah yang dimohon pendaftarannya dilaksanakan melalui sebuah harian umum setempat dan atau di lokasi tanah tersebut atas biaya pemohon.

    8. Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis;

      Setelah jangka waktu pengumuman sebagaimana berakhir, maka data fisik dan data yuridis tersebut disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis (daftar isian 202).

      Apabila pada waktu pengesahan data fisik dan data yuridis tersebut masih terdapat kekurang lengkapan data atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, maka pengesahan tersebut dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan.

      Kepada pihak yang mengajukan keberatan disampaikan kepadanya pemberitahuan tertulis agar segera mengajukan gugatan ke Pengadilan. Keberatan-keberatan tersebut didaftar dengan menggunakan daftar isian 309

About these ads
 
38 Comments

Posted by on May 25, 2011 in Land, Uncategorized

 

Tags:

38 responses to “Pemecahan Sertifikat Tanah

  1. Rudhy Khan

    January 12, 2012 at 12:40 am

    pada kenyataanya pengurusan proses pemisahsan dan pemecahan suatu sertpikat di BPN yaitu biasanya 2-6 bulan.

     
  2. lia

    February 12, 2012 at 5:14 pm

    apakah data d atas bs di pertanggung jawabkan,karena saya mempunyai kasus pecah sertifikat dari induk baru balik nama sdh 4 bulan belum selesai,sy d bantu oleh notaris arah sukabumi

     
    • Pendekar212

      February 16, 2012 at 6:00 am

      Ibu Lia,

      Ibu bisa melihat peraturan yang saya rujuk diatas untuk jangka waktu proses pemecahan sertifikat tanah

       
  3. kangkrisna

    February 21, 2012 at 12:56 am

    saya beli rumah dengan sertifikat induk
    tapi ajb nunggu sertifikat pecah?
    apakah memang secara hukum seperti itu?

     
    • Pendekar212

      February 21, 2012 at 3:36 am

      Kang Krisna,

      Menurut pengetahuan saya memang seperti itu pak, karena tidak mungkin satu sertifikat (tanah induk) dinamakan beberapa orang sekaligus, pemecahan biasanya dilakukan pada saat harga pembelian sudah dilunasi. untuk bukti sementara om bisa pegang PPJB dulu sebagai bukti kepemilikan sementara. di kaskus udah ada yang bahas tuh pak coba mampir ke http://www.kaskus.us/showthread.php?t=7041692&page=2

      Regards

       
      • Ari dinira

        July 11, 2012 at 12:02 am

        Saya mau tanya,ada sebuah tanah induk ukuran 8mx25m yg mau d pecah menjadi 3.ini smua persyaratan yg d ajukn pd kantor kelurahan sudah lengkap,katanya mau d ukur tanahnya.
        Brp lama lg surat tanah induk itu jd 3 surat hak milik?
        Dan skitar berapa biaya dr 1 surat tanah itu stlah d bgi 3?

         
      • Pendekar212

        July 11, 2012 at 12:47 pm

        Terima Kasih Sudah Mampir,

        untuk pertanyaan yang diajukan sudah saya jelaskan dalam tulisan saya, biaya dan jangka waktu sesuai dengan peraturan yang berlaku. apabila yang ibu tanyakan adalah biaya dan jangka waktu pelaksanaan dilapangan saya tidak dapat bisa membantu banyak, mungkin jangka waktunya tergantung dari biaya yang keluarkan, hehehehe

         
  4. hafid amarullah

    May 1, 2012 at 10:16 am

    saya 5 bersaudara dikarenakan orangtua kami telah meninggal kami ingin sertifikat rumah menjadi nama kami, bagaimana caranya, harus kemana kami mengurusnya dan berapa biaya balik nama ke nama kami.? kami mohon bantuannya, terimakasih.

     
    • Pendekar212

      July 11, 2012 at 1:03 pm

      Dear Bapak Hafid,

      terima kasih sudah mampir ke Blog saya,

      untuk mengalihkan hak atas tanah lebih lengkapnya bapak bisa melihatnya pada pengalihan hak tanah, sehubungan dengan orang tua yang sudah meninggal bapak dapat mendapatkan penetapan dari Pengadilan Negeri setempat bahwa bapak dan saudara bapak adalah ahli waris dari almarhum, untuk kepemilikan hak atas tanah tidak dapat dimiliki oleh beberapa orang untuk tanah yang sama, bapak harus menunjuk satu orang untuk didaftarkan sebagai pemilik atas tanah dan bangunan diatasnya.

      semoga dapat membantu

      Regards

       
  5. Akhmad Mukhatob

    May 4, 2012 at 1:13 pm

    ‘surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata “sisa” dengan tinta merah.’
    Saya bermaksud membeli rumah dari perumahan town house perorangan. Sertifikat induk sudah dilakukan pemisahan sesuai site plan. Namun, jalan akses perumahan tertulis “Sisa M:xxxxx.”
    Apa maknanya?
    Apakah jalan tersebut berarti sudah menjadi milik umum, atau masih milik penjual yg suatu saat bisa dialihfungsikan/dijual?
    Mohon jawabannya. Terima Kasih.

     
    • Pendekar212

      July 11, 2012 at 12:59 pm

      terima kasih untuk mampir di Blog saya,

      untuk pertanyaan dari bapak, mohon maaf pertanyaan yang bapak ajukan saya tidak dapat membantu banyak, karena merupakan pelaksaan teknis dilapangan, bapak mungkin bisa menanyakan kepada BPN setempat, untuk akses jalan, setiap pemilik tanah berkewajiban untuk memberikan jalan masuk kepada pemilik tanah yang bersebelahan dengan tanahnya, tentunya dengan ganti rugi yang dibicarakan dengan musyawarah hal ini diatur dalam Kitab Undang Undang Hukum Perdata.

       
  6. loviana

    May 5, 2012 at 1:02 am

    sy mau beli tanah induk yg kemudian akan dipecah oleh kuasa (bukan pemilik asli serti namun sudah dikuasakan), jadi bukan orang pertama. apakah sampe berbulan2 proses untuk jadi SHM atas nama sy? lalu data apa yg kuat untuk saya jadikan pegangan? apakah PPJB? karena Uang pastinya sudah harus diserahkan di awal transaksi. lalu apakah semua notaris dapat dipercaya & dipertanggungjawabkan?

     
    • Pendekar212

      July 11, 2012 at 12:55 pm

      Dear Ibu Loviana,

      terima kasih sudah mengunjungi blog saya, mohon maaf apabila saya baru membalas pertanyaan Ibu, sebagaimana dapat ibu baca dalam tulisan saya jangka waktu yang diatur oleh peraturan dapat ibu lihat, untuk pelaksanaan dilapangan jujur saja saya tidak dapat membantu banyak karena kadang pelaksanaan dilapangan sungguh berbeda dengan peraturan. PPJB yang dibuat oleh Notaris adalah bukti yang kuat atas kepemilikan Ibu atas tanah tersebut. untuk notaris yang dapat dipercaya itu sulit untuk dijawab Ibu karena diluar sana banyak notaris yang jujur dan membantu kita untuk menyelesaikan masalah kita dan juga sebaliknya.

       
  7. nanik

    July 17, 2012 at 2:50 am

    saya mau membeli sebidang tanah, tetapi tanah itu merupakan tanah warisan dari 4 bersaudara dan petoknya masih nama orang tua yang mau menjual tanah tsbt, bagaimana langkahnya kalau saya langsung mau mensertifikatkan tanah yang mau saya beli tsb????

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 7:26 am

      Ibu Nanik,

      ibu bisa minta penetapan pengadilan bahwa 4 saudara yang ibu maksud adalah benar sebagai ahli waris almarhum, dan tidak ada ahli waris lain diluar itu sehingga tidak ada permasalahan di kemudian hari, PPJB atau akta jual beli harus ditandatangani oleh ke 4 bersaudara tersebut

      regards

       
  8. Joe

    July 26, 2012 at 9:39 am

    Salam Pendekar212,

    Saya mau tanya, apakah wajar jika developer melakukan pemecahan tanah pada saat proses pembangunan berjalan (setelah IMB selesai diurus) dengan tujuan agar tanah tersebut dapat diagunkan untuk dana tambahan (karena jika masih sertifikat induk, bank kurang tertarik)…? Selain itu, pemecahan di awal juga mempermudah proses jual beli supaya pada saat pembelian dilaksanakan, sertifikat sudah dipecah per rumah dan juga mempermudah proses KPR.

    Kemudian untuk pemecahan tanah, dikatakan biayanya 25 ribu per sertifikat pemisahan di luar biaya pengukuran. Apakah anda tahu biaya pengukurannya…?

    Terima kasih sebelumnya untuk info dan jawabannya… :)

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 7:25 am

      Pak joe,

      bener pak untuk mempermudah memang seperti itu karena dengan demikian pengajuan kredit rumah bagi pembeli akan lebih mudah (sisi pembeli), atau tetap menggunakan sertifikat induk yang belum di pecah untuk dijaminkan seluruhnya pada bank (apabila pembangunan menggunakan dana bank), pelepasan sebagian demi sebagian tanah yang sudah dibeli kepada pembeli tetap bisa dilakukan (ada prosedur tersendiri) untuk besarnya biaya mana yang lebih menguntungkan bagi developer bisa ditanyakan kepada notaris atau BPN.

      regards

       
  9. Ekoyuli Yuli

    August 15, 2012 at 7:12 am

    saya punya akte jual beli dengan nama saya sebagai kepala keluarga, skarang istri saya maunya harus ada nama dia saat jadi sertifikat hak milik, saya sdh ke kntor kelurahan dan dijawab harus merubah seluruh AJB bila ada 2 nama (saya dan istri saya), pertanyaan saya benarkah itu? dan apakah ada solusi lain agar lebih mudah dan murah biayanya?

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 4:29 am

      Bapak Eko,

      sepengetahuan saya dalam sertifikat kepemilikan sebidang tanah hanya dapat dimiliki oleh satu orang tidak diperkenankan untuk tercatat untuk lebih satu orang, saran saya apabila hal ini harus dilakukan cara yang paling mudah adalah membuat perjanjian terpisah untuk bapak dan istri secara tertulis atau dihadapan notaris tanpa harus merubah sertifikat tanah. saya rasa cara ini paling mudah dan menghemat biaya.

      regards

       
  10. Ida

    August 27, 2012 at 3:24 pm

    Saat ini saya sedang proses untuk pembelian sebidang tanah, yang awalnya tanah induk dan akan di split menjadi7 kavling dengan pembeli yang berbeda (salah satunya saya). Saya sangat awam mengenai proses jual beli ini. Penjual menyatakan bahwa sertifikat induk harus dipecah menjadi 7 sertifikat dengan atas nama dia sendiri, untuk kemudian dibalik nama menjadi nama pembeli (saya dan 6 orang yang lain). Apa harus seperti itu prosesnya ? Split / pemecahan sertifikat induk apa tidak bisa langsung dibalik namakan ke nama pembeli ? Mohon bantuannya. Terima kasih

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 4:25 am

      Ibu Ida,

      seharusnya apabila dilihat dari tujuan diadakan dari pemisahan tanah yaitu untuk melakukan pengalihan sebidang tanah secara sebagian kepada orang lain, apabila hal ini dilakukan tetap kepada orang yang sama untuk apa proses pemisahan dilakukan.

      regards

       
    • apriansyah

      March 16, 2013 at 8:26 am

      saya mau tanya.gini saya membeli rumah beserta tanah yg mana saya hanya mendapatkan ajb pada waktu pihak pertama membeli dari yg mempunyai tanah tersebut dikarnakantanah tersebut sdh bersertifikat induk jadi bagaimana caranya kalau saya mau membuat sertifikat yg hanya saya pegang ajbsaja antarapemegang sertifikat dgn pembeli pertama.mohon bantuanya

       
      • Pendekar212

        April 4, 2013 at 10:51 am

        Pak Apriansyah,

        ini yang namanya pemecahan sertifikat tanah pak, mau tidak mau bapak harus bekerja sama dengan pemegang sertifikat, karena sertifikat tersebut yang nantinya akan dipecah. apabila bapak mengalami kendala dengan pemilik sertifikat tersebut maka bapak dapat menempuh langkah2 hukum lain (gugatan).

        regards

         
  11. Pur

    October 7, 2012 at 11:43 pm

    Apakah istilah renfo itu

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 4:12 am

      Pak Pur,

      Maksud bapak renvoi?

      untuk bahasa sehari-hari istilah renvoi, dalam pertanahan sepengetahuan saya adalah pelepasan sebagian dari jaminan tanah, sedangkan bagian lain masih dijaminkan.

      regards

       
  12. Qaishaira

    January 8, 2013 at 2:22 am

    saya mau membeli rumah dengan KPR, ketika saya tanya Status sertifikat masih induk, dan IMB sedang di proses dan mereka sudah ada untuk IPRnya (Izin Mendirikan Ruang) yang katanya sampai di tingkat kecamatan. yang saya mau tanyakan bagaimana nti status pemecahan sertifikatnya apakah akan bermasalah? mengingat IMBnya masih proses, saya kurang paham jg mengenai ini, karna pengalaman teman yg membeli di perumahan lain, IMBnya bermasalah, maka sampai sekarang ia belum bisa mendapatkan salinan SHMnya yang atas nama dia, karna masih induk. dan apakah pihak bank bisa meng Acc permohonan KPR yang IMBnya belum jelas. trimakasih atas bantuannya pak

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 4:01 am

      Ibu Qaishaira,

      seharusnya pemecahan sertifikat tanah tidak terkait dengan Izin mendirikan bangunan, keduanya seharusnya dapat berjalan sendiri-sendiri.

      untuk permohonan penjaman kepada bank, saya rasa bank akan sulit untuk memberikan pinjaman apabila tanah yang ibu miliki belum memiliki IMB, karena bangunan diatasnya dianggap tidak sah, kemungkinan ibu hanya dapat menjaminkan tanah yang ibu miliki (sebesar nilai tanah). menghubungi bank yang ibu maksud untuk mendapatkan informasi yang pasti saya rasa ibu dapat mendapatkan informasi yang lebih tepat mengenai hal ini, karena kemungkinan setiap bank memiliki kebijakannya sendiri sehubungan dengan proses perkreditan

       
  13. lina

    January 28, 2013 at 6:00 am

    salam, terimaksh buat infonya. sya mau bertanya nama catatan kaki dibwah sertfikat yang dipecah itu nama nya apa??? dalam hukum agraria???tlng dijwb ya. thnks

     
    • Pendekar212

      February 5, 2013 at 3:55 am

      Ibu Lina,

      saya juga kurang paham ibu dengan pertanyaan ibu dan catatan seperti apa yang ibu maksud

       
  14. brain

    March 24, 2013 at 3:31 pm

    aku serahin ke notaris berinisial SA di jalan ceger raya untuk pemecahan shm di wilayah kavling deplu pondok aren tangsel prosesnya lama lho 1 th belum kelar……..

     
    • Pendekar212

      April 4, 2013 at 10:38 am

      Brain,

      dalam praktek memang banyak kendala, bapak bisa melakukan monitoring sendiri ke kantor BPN untuk menanyakan status perkembangannya dan mencari tau permasalahan yang menghambat penerbitan sertifikat.

      regards

       
  15. rahman

    March 26, 2013 at 5:34 pm

    bagaimana cara menyertifikat tanah dari akte jual beli( notaris ),,sedangkan untuk pinjam seritifikat induknya sangat di persulit,,,perlu di ketahui ibu saya beli tanah tahun 1992,,
    makasih atas jawabannya…

     
    • Pendekar212

      April 4, 2013 at 10:35 am

      Pak Rahman,

      saya rasa tidak mungkin pak jika tidak ada sertifikat induknya. menyelesaikan dengan cara kekeluargaan saya rasa jalan yang paling baik. apabila tidak tercapai bapak dapat mengajukan tuntutan kepada pemegang sertifikat induk atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) 1365 KUHPerdata.

      regards

       
  16. ratna

    April 3, 2013 at 6:07 am

    ibu ratna.

    aslmkm. saya mau tanya saya sedang mengurus akta pemisahan tanah sudah 6 bulan yang lalu tp belum selesai juga bahkan d bilang akan lebih lama lagi karena proses pemisahan akta tanah harus ada berita pengumuman selama 4 bulan bahwa tdk ada yang klaim tanah tersebut. bearti bisa 1 tahun lebih proses ny. yang saya tanyakan benar praktek ny selama itu kah??? tks. mohon di jawab. saya butuh informasi ny.

     
    • Pendekar212

      April 4, 2013 at 9:37 am

      Ibu Ratna,

      Walaikumsalam wr wb. seharusnya jangka waktu pengumuman hanya berlansung selama 60 hari, dan atau diharuskan melalui pengumuman melalui media massa apabila ketua BPN setempat menyatakan perlu. untuk proses nya sudah saya jabarkan didalam tulisan diatas. sedangkan untuk prakteknya sendiri saya juga menemukan banyak hambatannya. mungkin notaris atau pihak yang mengurusnya bisa dimintakan informasi detailnya atau Ibu datang langsung ke BPN untuk mengetahui/monitoring status perkembangnya. menemukan pejabat yang berwenang meminta bantuan dan informasinya saya rasa adalah jalan yang paling baik.

      regards

       
  17. ratna

    April 6, 2013 at 3:19 pm

    ibu ratna

    maaf saya mau tanya lagi kali ini masalah hibah tanah. menyambung dari permasalahan saya tadi bahwa aktah tanah sudah di pecah jadi 2 sertifikat atas nama pemilik yang sama. proses selanjut nya adalah menghibahkan tanah tersebut untuk orang lain.
    1. tetapi yang jadi kendala adalah bahwa SPPT pajak tahunan tanah trsbt blm keluar katanya pajak di indonesia akhir maret baru keluar apakah benar seperti itu?
    2. untuk proses hibah apakah benar bahwa harus ada kelengkapan SPPT tersebut. jika tdk maka proses hibah tidak bisa di lanjutkan. apakah benar?
    tks. mohon bantuan nya.

     
  18. sahril

    May 1, 2013 at 4:27 am

    maaf saya mau tanya.. sya membeli tanah 1/2 yang ada pada sertifikat induk pada pihak pertama dengan bukti AJB tetapi 1/2nya lagi dia jual kepada orang lain, ketika setelah 2 tahun kemudian saya mau memecahkannya ternyata setifikat induknya suda ada dibank dan luas didalam setifikat ada luas tanah saya. pertanyaan saya apakah AJB kuat ketika bank mengeksekusi jaminan tersebut?

     
    • Pendekar212

      May 1, 2013 at 6:07 am

      Pak Sahril,

      Sebelumnya bapak perlu memastikan terlebih dahulu apakah luas tanah yang bapak miliki masuk didalam hak tanggungan yang di jaminkan kepada Bank.

      apabila tidak termasuk bapak bisa bekerja sama dengan bank untuk melakukan pemecahan sertifikat.

      jika ternyata termasuk, bank memiliki alat bukti yang kuat untuk melakukan eksekusi apabila debitur lalai (pembeli kedua)karena berupa serifikat;

      namun bapak bisa melakukan beberapa upaya hukum
      1. mediasi dengan bank, untuk melakukan renvoi (pelepasan sebagian hak tanggungan) dan atau melakukan pemecahan sertifikat tanah yang bapak miliki;
      1. menempuh jalur pidana;
      2. perdata – mengajukan perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh pembeli kedua dan bank;
      3. mengajukan perlawanan apabila ternyata pembeli kedua lalai wanprestasi kepada bank dan bank ingin mengeksekusi tanah milik bapak;
      4. apabila dimungkinkan bapak dapat meminta bantuan juga dengan pihak penjual untuk mendapatkan salinan akta jual beli antara penjual dengan pihak pembeli sehingga membuktikan bahwa pembeli kedua hanya berhak atas tanah bagiannya dan bukan tanah milik bapak; (ada kemungkinan juga si penjual menjual kembali tanah yang telah bapak beli);

      regards

       

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

 
Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: